Eine Klausel in einem Formular-Mietvertrag über Wohnraum
„Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“
ist dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden sind, jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung „zum Ablauf dieses Zeitraums“ unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist (Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 23.08.2016, Az.: VIII ZR 23/16).
Der Ausschluss des Kündigungsrechts kann nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) auch in einem Formular-Mietvertrag wirksam vereinbart werden, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreitet. Berechnet wird die Frist vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann. Die Besonderheit des Streitfalls lag darin, dass der Mietvertrag am 09.04.2012 rückwirkend zum 01.04.2012 abgeschlossen wurde. Da es sich im Streitfall um einen Mietvertrag gehandelt hat, der nach Beginn der Mietzeit, also rückwirkend abgeschlossen wurde, musste der BGH nicht über eine andere Konstellation entscheiden.
Den Volltext der Entscheidung des Bundesgerichtshofs finden Sie hier.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig. Unwirksam wird er in der Regel nur dann, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH, Urteil vom 6.04.2005, Az.: VIII ZR 27/04; Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 86/10).